Le pas de porte, le fonds de commerce et les murs de commerce sont des termes que l’on emploie toujours dans l’immobilier commercial. Il est important de comprendre leur signification pour éviter la confusion. Il est aussi indispensable de connaître la différence entre eux avant d’envisager l’achat d’un local commercial, d’un pas de porte ou du fonds de commerce.
Pas de porte, fonds de commerce et murs : la différence
En immobilier commercial, il existe une grande différence entre les termes suivants :
- Le pas-de-porte.
- Le fonds de commerce.
- Les murs commerciaux.
Les fonds de commerce et les murs commerciaux sont considérés comme des biens immobiliers au sens propre. Le pas-de-porte est une sorte de droit d’entrée. Retrouvez alors toutes les infos sur https://www.perfia.fr/vente/murs-commerciaux/.
Lorsqu’on se lance dans un investissement immobilier commercial, on doit être un vrai connaisseur. On doit savoir à quoi s’attendre, quels sont les risques et comment mettre la chance de son côté pour rentabiliser son patrimoine immobilier. Nous allons alors définir ces trois termes qui sont souvent sujets à la confusion.
Le pas de porte
Le pas de porte est un terme que l’on entend souvent en immobilier commercial. Il ne s’agit pas d’un pas-de-porte au sens propre du terme, mais plutôt d’un droit d’entrée à un local commercial. Il est cité dans le cas d’une cession de local commercial. En général, le pas de porte est :
- Une somme d’argent versée au propriétaire par un acquéreur ou un locataire.
- Un droit d’entrer dans le local commercial.
- Une somme d’argent sous forme de loyer ou sous forme d’indemnité.
S’il s’agit d’un supplément de loyer, la somme servira à compenser les éventuels risques sur la perte de la valeur locative. En effet, si la valeur locative du local n’augmente plus de façon rapide par rapport au prix du loyer, on verse alors un supplément de loyer au bailleur ou au propriétaire. Par conséquent, on prend en compte de la somme du pas-de-porte dans le calcul du loyer une fois le bail renouvelé. Le pas-de-porte sera de ce fait considéré comme une charge et il sera alors déduit fiscalement pendant toute la durée du bail.
S’il s’agit en revanche d’une indemnité, on parle alors de :
- Une contrepartie aux avantages commerciaux laissés par le cédant.
- Une dépréciation des locaux.
Cet actif ne peut pas être amorti et on ne peut pas non plus bénéficier d’une déduction fiscale.
Le fonds de commerce
Le fonds de commerce est bien différent de celui d’un pas-de-porte. Acheter un fonds de commerce permet généralement de :
- Acquérir le droit au bail.
- Acquérir le local.
- Acquérir la clientèle.
- Acquérir le chiffre d’affaires du propriétaire.
Le prix de vente d’un fonds de commerce est bien plus élevé par rapport à un local commercial. En général, un fonds de commerce désigne l’achat d’un local incluant :
- Les éléments incorporels: droits au bail, nom de l’entreprise, dénomination sociale, clientèle, brevets…
- Les éléments corporels: stocks, matériels…
Ces différents éléments peuvent varier selon le type d’activité, mais ils déterminent également la valeur d’un fonds de commerce.
Un fonds de commerce prend son sens sous quelques conditions :
- Posséder une clientèle.
- Constituer une activité commerciale.
- Le cédant doit être inscrit au RCS.
Il est possible de vendre un fonds de commerce de façon partielle et donc, le cédant vend uniquement une partie des éléments comme le droit de bail par exemple. Et s’il s’agit d’une vente totale d’un fonds de commerce, cela inclut aussi la clientèle.
Les murs commerciaux
Enfin, les murs commerciaux représentent le local commercial dans lequel le fonds de commerce est exploité. Celui qui exploite le fonds de commerce peut être :
- Le locataire.
- Le propriétaire des murs.
Si le propriétaire des murs décide de vendre ses murs, il a le choix entre vendre seul son fonds de commerce ou le vendre avec les murs.
Il existe également deux types de murs de commerce :
- Les murs vides ou libres.
- Les murs occupés.
Les murs libres sont vendus à un acquéreur dont il sera le propriétaire. Les murs occupés impliquent un bail commercial et l’achat d’un fonds de commerce.