Prêt immobilier : comment connaître sa capacité d’emprunt ?

Vous souhaitez demander un crédit ou un prêt bancaire pour acheter la maison ou l’appartement de vos rêves ? Pour disposer d’un prêt immobilier, il y a plusieurs critères qu’un emprunteur doit remplier, à commencer par une bonne capacité d’emprunt ? La question étant : « comment connaître sa capacité d’emprunt ? ». Pour vous aide à y voir clair, ce guide pratique vous est proposé.

Capacité d’emprunt, quèsaco ?

Avant de s’intéresser à la question « comment connaître sa capacié d’emprunt ? », il faut déjà savoir ce qu’est la capacité d’emprunt. Pour faire simple, la capacité d’emprunt fait référence à la somme que vous pouvez emprunter auprès d’un établissement bancaire afin de financer l’achat d’un bien immobilier. Autrement dit, il s’agit d’un moyen pour la banque pour s’assurer que vous avez l’aptitude à emprunter une somme d’argent dont vous pouvez assumer le remboursement. Appelé aussi « capacité d’endettement », cet élément est caractéristique de votre capacité d’achat, avec l’apport personnel. Connaitre sa capacité d’emprunt revient donc à répondre à la question : « quelle somme vous pouvez emprunter à la banque ? ».
La capacité d’emprunt d’une personne n’est pas déterminée par son apport personnel. La capacité d’emprunt d’une personne s’appuie sur deux variables à savoir le taux d’endettement et le reste à vivre (du foyer ou ménage). Le taux d’endettement correspond à la part de votre revenu dont l’usage est consacré au remboursement de votre prêt immobilier. Cette variable permet à la banque de s’assurer que vous ne cumulez pas de dettes qui sont au-dessus de vos moyens. Quant au reste à vivre, cela correspond à la somme dont vous disposez pour un mois, une fois que vos charges fixes sont honorées. Si le montant du reste à vivre n’assure pas une vie normale et les dépenses courantes incompressibles comme l’alimentation, la demande de prêt est refusée.
Ajoutez à cela d’autres variables importantes comme le taux d’intérêt et la durée du prêt immobilier. En optant pour un taux élevé, vous vous exposez à des mensualités élevées. Cela va considérablement réduire votre capacité d’emprunt. D’un autre côté, en allongeant la durée du prêt, vous réduisez les mensualités, offrant plus de reste à vivre. En revanche, il faut s’attendre à ce que le cout total de prêt soit élevé.

Comment connaître sa capacié d’emprunt ?

Peu importe que ce soit une maison, un appartement ou un terrain, la capacité d’emprunt ne tient pas compte du bien que vous souhaitez acquérir, mais de la somme que vous demandez. Pour répondre à la question “comment connaître sa capacié d’emprunt ?”, il faut s’attarder sur le taux d’endettement et le reste à vivre. Si les deux critères ne sont pas remplis, la demande de prêt peut être refusée par la banque.
Pour le taux d’endettement, le calcul se fait par le rapport entre les charges et les revenus : (charges ÷ revenus) x 100. Le pourcentage qui découle du calcul va conditionner votre accès ou non au prêt. En général, les banques fixent le taux d’endettement à 33 %. Bien entendu, chaque demande de prêt est différente, il y a donc des exceptions. Il peut donc arriver que certaines banques refusent un prêt immobilier, même avec un taux d’endettement à 30 %. À l’inverse, d’autres banques peuvent accepter un taux d’endettement entre 35 à 40 %. Il faut savoir que certaines banques prennent en compte dans le calcul du taux d’endettement les impôts supportés par le foyer.
Pour le reste à vivre, le calcul est simple (revenus – charges). Il faut prendre en compte toutes les charges pour s’assurer que le reste à vivre est suffisant, notamment les mensualités du prêt, mais également le loyer, la facture d’électricité et d’eau, l’alimentation, etc. Mais outre le montant, les banques prennent aussi en compte la localisation du foyer. Le cout de la vie dans chaque ville n’est pas la même. Un emprunteur vivant à Paris ou aux alentours aura plus de dépenses par rapport à d’autres villes, car le cout de la vie est plus important.
La capacité d’emprunt est plus conditionnée par le reste à vivre, plus que le taux d’emprunt. Ainsi, si le reste à vivre de l’emprunteur est plus élevé, une banque est plus encline à accepter la demande de prêt. Ceci peut expliquer (en partie) que certains taux d’endettement soient plus élevés que d’autres. En outre, sachez qu’il existe des minimas de reste à vivre imposé par les banques. Le minima tient compte notamment du nombre d’effectif du foyer.
À titre indicatif, voici quelques exemples de montant de reste à vivre
• Célibataire : 600 à 1 000 euros
• Couple sans enfants : 750 à 1 000 euros
• Charge supplémentaire par enfant : 150 à 400 euros
Bien entendu, chaque banque possède des critères et des méthodes d’évaluation propre. Aussi, une banque peut refuser un prêt immobilier, et ce, même si votre reste à vivre est suffisant. C’est pourquoi il faut toujours approcher plusieurs établissements bancaires dans votre quête de prêt immobilier.

Est-ce qu’il existe des solutions pour augmenter sa capacité d’emprunt ?

Une fois qu’on sait comment connaître sa capacité d’emprunt, il faut maintenant se demander comment l’augmenter. Avant tout, il faut disposer d’un dossier solide, ce qui implique d’éviter d’avoir des dettes à payer. Pour vous aider à négocier avec les banques, vous pouvez toujours faire appel à un professionnel intermédiaire, en l’occurrence un courtier en immobilier. Mais la solution la plus efficace pour augmenter sa capacité d’emprunt est de compléter le prêt immobilier avec un prêt à taux zéro.

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